La Ley de Vivienda amenaza al auge del build to rent en España

Las inestabilidad laboral, el endurecimiento de las hipotecas y el auge del pago por uso van a propiciar un ‘boom’ de la obra nueva en alquiler. Hasta 2028 se entregarán en España más de 90.000 viviendas de este tipo.

Parece que ha llegado definitivamente la hora del mercado del alquiler («build to rent») en España, está en expasión. Algo que ha cambiado en los últimos tiempos, la dificultad de encontrar vivienda terminada, los incentivos por parte del Gobierno y las dificultades de acceso a una hipoteca, ha hecho que este mercado adelante su crecimiento esperado para el 2023.

Lo cierto es que este tipo de producto inmobiliario ya llevaba unos años al alza como consecuencia de multitud de factores que desgranó pormenorizadamente, hace unos meses, el informe Estado y tendencias del build to rent en España de Atlas Real State Analytics.

Entre ellos, la creciente dificultad para asumir la compra de una vivienda, debido a que su precio creció un 12% entre 2014 y 2019, frente a sólo un 5% de evolución de los salarios. Y, por supuesto, el endurecimiento de las condiciones para la concesión de hipotecas y el descenso de las cuantías medias (107% del valor de la vivienda en 2006 frente al 80% en 2016), así como las consecuencias sociales y económicas que va a dejar tras de sí el coronavirus.

Pero además hay factores culturales que explican el porqué ahora se ve con mejores ojos el alquiler. Para empezar la consolidación del pago por uso, especialmente entre los jóvenes, de la mano de plataformas como Netflix, Spotify, AirBnB o Uber. Pero también, la creciente inestabilidad y movilidad laboral hacen que se busquen soluciones habitacionales a corto y medio plazo.

Según el informe El sector residencial en España, 2020, de la gestora de inversiones canadiense Colliers, «las operaciones de BTR representaron en 2019 un 52% de la inversión residencial multifamily [alquiler y residencias] un volumen total de 1065 millones de euros para la construcción de 3.700 viviendas».

A lo largo de este año, los expertos han estimado que, a partir de 2022, las construcciones de build to rent se situarán entorno a las 8.500 edificaciones anuales. Este número podría ir aumentando progresivamente hasta situarse en torno a los 80.000 en 2028. No obstante, hace cuestión de días, el Gobierno de España implementó una serie de medidas que impactan de manera directa en el mercado del alquiler. Por ese motivo, los expertos del sector inmobiliario estiman que las nuevas promociones destinadas al build to rent se reducirán un 30% en los próximos cinco años.

«Es muy positivo que las instituciones públicas apoyen, mediante la liberalización de suelo, las iniciativas de BTR que servirán para equilibrar más la oferta a la demanda existente y, por tanto, a controlar y limitar la tendencia alcista de los precios que hemos observado en los últimos años», argumenta Luis Martín Guirado, director de Desarrollo de Negocio de Gesvalt.

Es un crecimiento importante, pero pequeño si se compara con el aumento de vivienda en alquiler que requeriría España para alcanzar la media de la UE (991.545 viviendas extra, según Atlas) y aún más si el objetivo es alcanzar a las principales economías europeas (1.841.440).

 

Aún estamos lejos de Europa

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, explica por qué este modelo está floreciendo en España. “Principalmente se debe a la dificultad de acceso a la vivienda y a que existe un porcentaje de población que vive en alquiler relativamente bajo en comparación con Europa. Además venimos de un sector muy poco profesionalizado. En España más del 95% de las viviendas en alquiler son gestionadas por particulares y hay pocos institucionales. Es una alineación de astros que favorecen a esta modalidad del build to rent”.

«Tan solo un 23,8% de la población española vive de alquiler, según datos de Eurostat, frente al 36% de Francia, el 45% de Austria o el 49% de Alemania», plantea Toribio. «Si queremos alcanzar los estándares europeos, mejorar la accesibilidad de los españoles a una vivienda y que bajen los precios, necesitamos más oferta de vivienda en alquiler, en todas sus modalidades: a precio libre, social y asequible», especifica.

Pero el cambio no será solo cuantitativo, también transformará el perfil del propietario que alquila. Crecerá mucho el institucional, que ahora sólo representa el 4,2% del total. Lo subraya Martín Guirado: «Se impulsará la profesionalización de la gestión de los alquileres, con todas las ventajas de eficiencia en costes que ello supone y la mejora en la atención al cliente que puede ofrecer una compañía por encima de un propietario particular».

Una idea en la que abunda Toribio, que destaca que las viviendas BTR «ayudarán a mejorar y modernizar el parque actual», al tiempo que «mejorará su gestión, estarán mejor acondicionadas, con mayores calidades, se ofrecerán servicios adicionales…». Por no mencionar la posibilidad que señala Martín Guirado de «desarrollar promociones adaptadas a estudiantes, jóvenes profesionales o seniors».

 

Y.. ¿Cómo son estas viviendas?

En general, son pequeñas, cómodas y con muchos servicios. Están pensadas para satisfacer las necesidades de nuevas generaciones de inquilinos y construidas para que duren muchos años en buenas condiciones.

Según el informe ‘Private Rented Sector – Spain 2019’ de Knight Frank, el diseño es fundamental para alcanzar estos objetivos. Debe contribuir a crear comunidades y mejorar la eficiencia en las construcciones dedicadas al alquiler, en general.

La idea de crear comunidades es muy importante para que los inquilinos se encuentren a gusto y se queden más tiempo. Por ello, los complejos build to rent constan de numerosos espacios comunes. “Las áreas comunes deben incluir espacios de trabajo, terrazas comunitarias y gimnasios”, explican en el estudio.

“En lugar de generar ingresos adicionales, el objetivo de estas instalaciones es crear un sentido de comunidad. Todos estos aspectos ayudan a los inquilinos a conocerse mejor y, por consiguiente, a quedarse a largo plazo”.

 

 

Contar con todas estas áreas comunes hace las construcciones más eficientes, ya que muchos de los servicios que solían ofrecerse de forma individual en cada vivienda se encuentran ahora en zonas comunes. Los materiales juegan también un papel fundamental para lograr la eficiencia. “Deben ser lo más resistentes posible. Los acabados deben ser de alta calidad, fáciles de mantener, cómodamente reemplazables y duraderos”.

Otro punto fuerte de estos complejos es su diversidad, para alojar desde profesionales jóvenes hasta familias con niños. También se contempla la construcción de edificios destinados a residencias de estudiantes o ancianos y oficinas, por ejemplo.

Ley de la vivienda

Parece ser que la Ley de la viviendo recortará esta oferta en un 30% hasta 2025, según un estudio de la consultora EY que apunta que de las 28.000 viviendas de nueva construcción que iban a destinase al alquiler, 8.400 viviendas no se construirán a causa de la nueva legislación, ya que fondos y promotores se replantearan sus estrategias.

La consultora había estimado a inicio de año que entre 2021 y 2025 se iban a levantar 28.000 viviendas, un 45,5% de ellas en Madrid, lo que supone la construcción de 12.700 unidades de build-to-rent en los próximos cuatro años en la capital de España. “Con esta nueva situación, el capital extranjero y los promotores que iban a iniciar proyectos lo van a ralentizar para reconfigurar su estrategia”, explica García-Mateo. Sobre una posible subida de precios como efecto rebote, García-Mateo sostiene que es pronto para vaticinar el comportamiento, aunque asegura que la evolución entre diferentes regiones será muy heterogénea.

“No podemos comparar una ciudad como Madrid con una gran demanda para el alquiler como polo de absorción de jóvenes de la España vacía, con otras provincias”, sostiene el directivo. Más allá de la capital, EY señalaba que en Barcelona se iban a levantar 9.700 unidades de viviendas en alquiler hasta 2025 y que Valencia y Málaga sumarían 2.000 viviendas más a sus respectivos parques residenciales en arrendamiento.

La consultora también preveía actividad y nuevas viviendas en alquiler en Bilbao, Sevilla, Alicante, Badajoz, Granda, Murcia y Valladolid. Aun así, García-Mateo apunta que no es probable que se produzca un trasvase de viviendas de alquiler al residencial, ya que el producto es muy especializado.

Los grandes fondos que han entrenado en el mercado del alquiler español, como Primonial o DWS, también tendrán que replantear su estrategia en el mercado español, aunque García-Mateo apunta que no se prevé un gran abandono de las gestoras.

El directivo también ha señalado que el mercado del alquiler tiene un peso limitado en el mercado español, ya que esas 28.000 viviendas que se proyectaron representan un 5,5% del total del nuevo parque de vivienda que estará listo en cinco años, unas 504.000 viviendas.

Psoe y Unidas Podemos llegaron ayer a un acuerdo sobre la Ley de Vivienda, lo que supone superar el primer escollo para la aprobación de los presupuestos generales del Estado. La legislación sobre la vivienda llega tras meses de retraso y comportará ayudas a los jóvenes para el pago del alquiler y bajar el precio de las viviendas propiedad de grandes tenedores.

Veremos como evoluciona el sector en estos meses….